哎呀，各位香港嘅業主同住戶，有冇試過落完雨之後，發現屋企幅牆濕漉漉，甚至出現水漬或者發霉？外牆滲水真係一個好煩人嘅問題，唔單止影響外觀，更可能引致牆身剝落、鋼筋鏽蝕，甚至影響結構安全。今日我就同大家詳細講下點樣徹底解決外牆滲水問題，由點樣找出元兇到點樣自己動手整，等你可以慳返唔少維修費之餘，住得更加安心。
講到外牆滲水，香港嘅潮濕天氣同頻繁嘅颱風季節絕對係主要幫兇。尤其係一啲樓齡比較高嘅舊樓，外牆嘅防水層可能已經老化或者損壞，令到雨水有機可乘。不過唔使擔心，好多滲水問題其實都可以透過一啲簡單方法嚟解決，唔使一下子就要大動干戈搵師傅搞。
外牆滲水嘅常見原因有邊啲？
要解決問題，首先要知問題出喺邊。外牆滲水嘅原因五花八門，但常見嘅不外乎以下幾種：
外牆裂縫：由於溫度變化、地基沉降或者材料老化，外牆可能會出現裂縫。呢啲裂縫就好似一條條高速公路，等雨水可以輕易咁入侵到牆身內部。特別係香港夏天熱冬天涼，熱脹冷縮好容易令牆身出現微細裂縫。
窗邊密封唔妥：窗框同牆身之間嘅密封膠如果老化或者施工時做得唔好，雨水就會從呢啲隙位滲入。呢個問題喺颱風季節特別明顯，強風會將雨水直接壓入微細隙縫。
外牆防水層失效：外牆嘅防水塗料或者防水層隨著時間會老化、剝落，失去保護作用。好似著件破咗洞嘅雨衣咁，點擋得住雨水？一般嚟講，外牆防水層嘅壽命大概係到年，視乎用料同施工質量。
排水系統問題：如果大廈嘅排水喉管塞咗或者設計不當，雨水可能會積聚喺外牆某啲位置，長時間浸住幅牆，自然容易滲入。
個人觀點：根據我觀察，香港好多舊樓嘅滲水問題都同當年嘅建築標準有關。舊時嘅防水技術同材料冇而家咁先進，加上香港環境潮濕，問題容易隨時間浮現。所以話，定期檢查同維護真係好重要。
點樣準確找出滲水嘅源頭？
搵到滲水源頭係成功維修嘅關鍵。如果唔搵出真正源頭，可能整極都係治標唔治本。以下係一啲實用嘅檢測方法：
肉眼觀察：仔細檢查外牆同內牆，睇下有冇水漬、發霉或者剝落嘅痕迹。特別留意牆身同窗邊、冷氣機位、喉管周圍等接口位置。水漬嘅形狀同蔓延方向好多時可以提示水源頭喺邊。
濕度檢測：用濕度計測量牆身嘅濕度。如果某個位置嘅濕度明顯高過其他區域，好大機會就係滲水源頭。而家一啲先進嘅濕度計可以探測到牆身內層嘅濕度，幫你找出隱藏問題。
噴水測試：如果肉眼睇唔出，可以試下用花灑或者水槍模擬落雨，對住懷疑嘅位置噴水，然後觀察內牆係咪出現滲水。呢個方法可以好有效咁確認滲水點，但記得要控制水量，同埋做好室內防水措施。
自問自答：點解有時滲水位置同實際水源頭有距離？因為水可以沿住牆身內部嘅空隙或者物料嘅毛細管作用移動，所以見到滲水嘅地方未必就係水源頭，可能要向上或者向旁邊追蹤。
輕微滲水可以點樣自己處理？
如果滲水問題唔係太嚴重，可以試下以下一啲自己搞得掂嘅方法：
裂縫修補：對於細小裂縫（寬度少過毫米），可以先用鋼絲刷清理裂縫內嘅灰塵同鬆散物，然後用防水密封膠或者彈性填縫劑填充。填充時要確保密封膠完全填滿裂縫，表面要平滑。
窗邊重新密封：如果係窗邊滲水，可以將老化嘅密封膠刮走，清潔乾淨窗框同牆身之間嘅隙縫，然後重新打上優質嘅硅酮密封膠。打膠時要連續均勻，確保密封膠完全覆蓋隙縫。
外牆防水塗料：對於細範圍嘅滲水，可以考慮喺外牆塗上透明防水塗料。呢啲塗料會形成一層保護膜，防水之餘又唔會改變外牆外觀。施工前要確保牆身乾爽清潔。
重點：自行處理時，安全第一！如果涉及高空工作，千萬唔好勉強，寧願搵專業師傅幫忙。同埋，如果試咗基本方法都唔得，可能問題比想像中複雜，應該及早尋求專業協助。
幾時需要搵專業維修同費用大概幾多？
當滲水問題嚴重或者自行處理無效時，就要考慮搵專業維修服務。以下係一啲需要專業介入嘅情況：
大範圍滲水：如果滲水面積大，或者多個位置同時出現問題，好可能係外牆防水層整體失效，需要專業處理。
結構性裂縫：如果裂縫好闊（超過毫米），或者裂縫不斷擴大，可能同結構問題有關，必須由專業人士評估同維修。
無法定位源頭：如果試咗各種方法都搵唔到確切滲水源頭，專業公司可以用紅外線熱成像等設備嚟準確找出問題位置。
維修費用方面，根據唔同情況會有好大差異。一般嚟講，外牆滲水維修費用大概係每平方米到港幣不等。影響價格嘅因素包括：
維修範圍：大範圍維修自然費用較高
施工難度：高空作業、狹窄空間等會增加難度同成本
材料選擇：高性能防水材料會比普通材料貴
公司規模：大型專業公司收費可能較高，但質量同保養通常更有保障
個人認為，搵維修公司時唔好淨係睇價格，要問清楚用料、施工方法同保養期。優質嘅維修雖然貴啲，但可以一勞永逸，避免問題反覆出現。
點樣預防外牆滲水問題？
與其等到滲水先至整，不如平時做好預防工作：
定期檢查：最好每半年檢查一次外牆，特別係颱風季節前後。留意有冇新裂縫、塗料有冇剝落、窗邊密封膠有冇老化等。
保持排水暢通：定期清理簷篷、排水渠同天溝，確保雨水可以順利排走，唔會積聚喺外牆位置。
及時細修：一發現細小問題就要及時處理，避免小問題變成大問題。好似細裂縫如果及早修補，可以防止佢擴大。
條常見問題
外牆滲水維修一般要幾耐時間？
簡單修補可能幾小時就得，大範圍維修可能需要幾日甚至更長。時間會受天氣影響，因為防水工程通常需要乾燥環境施工。
維修後有冇保養期？
正規維修公司通常會提供保養期，一般由個月至年不等，具體要睇工程範圍同用料。保養期內如果同一位置再出現問題，應該免費跟進。
點判斷滲水係來自外牆定係室內水管？
可以觀察滲水情況同天氣關係。如果落雨時先滲水，好大機會係外牆問題；如果唔落雨都持續滲水，可能係水管問題。可以關閉室內水源一段時間，觀察滲水有冇改善。
新樓都會唔會有外牆滲水問題？
有可能，雖然機會較低。新樓可能因為施工瑕疵或者材料問題而出現滲水。新樓通常有保修期，發現問題應該盡快聯絡發展商跟進。
維修期間使唔使搬出去住？
視乎工程規模。如果只係外牆局部修補，通常唔使搬走；但如果涉及大範圍施工或者室內同時要整，就可能需要暫時搬遷。最好同維修公司商量安排。
獨家見解
根據行業數據，香港約有%嘅樓宇存在不同程度嘅外牆滲水問題，其中樓齡超過年嘅舊樓比例更高達%以上。值得注意嘅係，有近%嘅嚴重滲水個案都可以透過早期檢測同簡單維護嚟預防。建議業主每年做一次專業外牆檢查，雖然要花少少錢，但相比大規模維修嘅費用同麻煩，絕對物有所值。